UNIT.City должен стать точкой роста и магнитом для крупного международного капитала

UNIT.City должен стать точкой роста и магнитом для крупного международного капитала

В период, когда мир вошел в сложнейший период коронакризисной экономики, команда UNIT.City привлекла более $120 миллионов инвестиций. В июле, после двух лет переговоров, инновационный парк получил кредит Европейского инвестиционного банка в размере 50 миллионов евро. А уже в сентябре привлёк 70 миллионов долларов инвестиций от промышленно-строительной группы «Ковальская».Проект стремительно развивается — сейчас на территории UNIT.City строится около 110 тысяч м² жилой и коммерческой недвижимости, создаются инфраструктурные проекты. На каких условиях первый в Украине инновационный парк смог привлечь финансирование, куда планируется его направить и как он будет развиваться в ближайшие несколько лет — рассказал партнер и финансовый директор UNIT.City Кирилл Бондарь.— Промышленно-строительная группа Ковальская объявила о том, что вкладывает $70 млн в строительство пяти бизнес-кампусов в UNIT.City. Кто был инициатором переговоров? — Вы верите в совпадения? Это как раз такой случай. Управляющий партнер UNIT.City Константин Евтушенко и генеральный директор «Ковальской» Сергей Пилипенко познакомились в спортивном зале. С этого момента и началось знакомство наших команд. Когда ценности партнеров совпадают, удается достичь поистине впечатляющих результатов. Подобное редко встречается в нашей стране. Разве что в футболе. Однако в спорте по-другому нельзя. Бизнес же — не менее командный вид «спорта», но эффективное партнерство, к сожалению, встречается не так уж часто.— Когда Сергей Пилипенко познакомился с вашим проектом?— UNIT.City — известный и неординарный проект, о нем знают многие инвесторы как внутри страны так и за её пределами. У нас множество симпатиков, партнёров, компаний-резидентов. Ведь мы создаём экосистему, а не просто строим бизнес-кампусы. Мы открыты и постоянно ищем возможности для интересных коллабораций— Управлением бизнес-кампусами будет заниматься менеджмент UNIT.City. Ранее Сергей Пилипенко, генеральный директор Ковальской говорил, что срок окупаемости инвестиций после ввода зданий в эксплуатацию составит 5 лет. Гарантировали ли вы «Ковальской» определенную доходность и как намерены ее добиваться?— Гарантировать доходность можно в том случае, если компания привлекает долговой капитал. Банк или инвестор, который приобретает облигации компании, как правило, не вмешивается в процесс управления бизнесом и не приобретает много новых компетенций. Инвестор, собственник бизнеса, может рассчитывать на большую негарантированную доходность, которую он получит после того, как раздаст все долги.C «Ковальской» у нас смешанная форма сотрудничества, которая сочетает в себе и долговой капитал, и доходность на акционерный капитал. У компании есть возможность изучить все то, что происходит в UNIT.City, ознакомиться с нашим опытом и реализовать свои сильные стороны. «Ковальская» строит быстро и качественно с применением современных технологий не только при строительстве зданий, но и при их проектировании. С каждым партнером мы стараемся найти ту формулу сотрудничества, которая устраивает обе стороны. Отвечая на ваш вопрос: определенную доходность мы «Ковальской» гарантируем.Почему важно развивать эко-систему?— Я правильно понимаю, что привлечение таких партнеров позволяет UNIT.City быстрее развиваться? Сейчас территория инновационного парка освоена на 10−15%. Есть ли подобные проекты в других направлениях?— Да, всё верно. Если вы зайдете на территорию UNIT.City, то увидите логотипы разных компаний — UNIT, UFuture, UDP, KAN Development, «Ковальской». И это только наши партнеры в сфере строительства. Очень скоро на территории UNIT.City будет создан ряд больших образовательных и инфраструктурные проектов, будет закончена первая очередь строительства жилья. Некоторые из этих проектов мы также реализуем совместно с партнерами. Например, мы точно не планируем управлять рестораном.Мы сконцентрированы на развитии экосистемы. У нас есть понимание, как строить и развивать инновационный парк, что он даст стране и миру, какие клиенты придут к нам, с кем мы хотим сотрудничать. Мы можем ответить на вопрос, почему компаниям выгодно развиваться на территории UNIT.City. Это все находится в наших руках и эту компетенцию мы точно не отдадим. — Иными словами, вы стремитесь комплексно управлять всеми процессами.— Точно. Потому что без экосистемы — это все просто квадратные метры, которые стоят дешевле. А, возможно, вообще ничего не стоят. Вы же знаете примеры «мертвых городов» в Китае и в других странах? Которые были построены хорошо, но в них нет жизни. Поэтому да, инфраструктура важна, но экосистема ещё важнее. — Чтобы вдохнуть жизнь в этот проект, необходимо внедрять инновации. Есть ли у вас понимание того, как именно вы планируете развивать UNIT.City?— Зачем инвестор мог бы прийти в Украину? — Чтобы зарабатывать.— Верно. Но если интересоваться исключительно прибылью, то такой проект, как UNIT.City, строить не нужно. Кредитный рейтинг Украины в разные годы находится возле отметки «В» — это делает нашу страну непривлекательной для инвесторов. Поэтому у нас небольшой объем иностранных инвестиций. Не хочу сравнивать страну с казино, но, наверное, какая-то доля азарта при инвестициях в Украину все же есть. Несмотря на высокие доходности, мы не являемся привлекательной для инвесторов страной. Инвестиции в строительство инновационного парка — это очень длинная история. Необходимо два-три года заниматься строительством, потом привлекать резидентов и только через пять лет станет понятно, ошибся инвестор или нет. Пять лет — этот период в Украине, за который капитал нужно вернуть. А инвестор только начнет понимать, чем станет заниматься. Уникальность проекта в том, что он контрцикличный и нелогичный в рамках таких рисковых условий. Но выхода нет. Если мы не будем этого делать, не будет изменений. Инвесторы будут заниматься только торговлей и высокорентабельными бизнесами по распределению товаров. Как на UNIT.City повлиял коронавирус— Основатель холдинговой компании UFuture и один из инвесторов UNIT.City Василий Хмельницкий говорил о том, что в проект будет инвестировано $700−800 млн. Это риск или есть понимание, как сделать этот проект коммерчески прибыльным?— Мы надеемся пройти точку безубыточности в следующем году. У нас уже есть подтверждение, что концепция UNIT.City — верная. Если говорить о коммерческой недвижимости, то вакантность составляет меньше 2%. — Даже сейчас, в кризисное время?— Да. Компании-арендаторы пересматривают форматы своей работы. Например, если до коронакризиса, бизнесу на 15 сотрудников необходим был офис на 15 мест, то сейчас — на 10. Но от офиса все равно не отказываются. Невозможно быть эффективным, работая удаленно. Однако, самое важное, на мой взгляд, — создавать опыт. Предположим, я бы прислал вам презентацию UNIT. Сity и долго рассказывал бы о красивых фасадах. Это, скорее всего, прошло бы мимо вас. Но вы приехали лично, сами осмотрели территорию, потратили на это свое время и получили определенный опыт. Это важно. — Украина переживает кризисные времена. Получается ли у UNIT.City привлекать новые компании?— Мы благодарны существующим компаниям и резидентам, которые работают в UNIT.City. Около 95% из них остались с нами. Мы постарались найти индивидуальное решение для каждой компании. Прямо сейчас мы заключаем контракты с несколькими большими международными компаниями, которые заезжают к нам. И уверен, это только начало большого пути.— Вы много работаете с начинающими предпринимателями. Удается ли им привлекать инвестиции?— Мне часто задают вопрос, где взять деньги и как получить капитал. Недавно я модерировал панель на форуме «Перезавантаження», который был посвящен малому и среднему бизнесу. Участие в панели принимали эксперты из банковского и небанковского секторов, грантовой и государственной поддержки — все они сказали, что деньги есть. И их больше, чем нужно предпринимателям. А вот чего не хватает бизнесменам — это образования и умения получить эти средства. У нас есть обучающая программа Unit School of Business и индустриальный акселератор INDAX (для поддержки производственных стартапов — Ред.). Чтобы попасть в них, предприниматели оставляют свои заявки. И мы к ним обращаемся. Количество людей, которые способны рассказать о целях своего бизнеса и о том, как они строят работу — удручающе невелико. Менее 5%. Для предпринимателей на Западе вопросы составления бизнес-плана, финансовой модели, баланса, отчета о движении денежных средств — базовые, а для нас — сложные. Поэтому многие бизнесмены продолжают задавать вопросы где взять деньги, хотя сами к этому не готовы.Как будет развиваться UNIT.City— Через два года Ковальская планирует ввести в эксплуатацию два своих бизнес-капмуса. Что за это время еще будет сделано в UNIT.City?— Сейчас на территории парка строится 110 тысяч м² коммерческой и жилой недвижимости. Жилые проекты реализует компания KAN Development, с которой нас связывают длительные и плодотворные отношения. У нас есть видение, как развивать инновационный парк дальше, и если KAN Development увидит дополнительные возможности, мы будем только рады. На территории UNIT.City должны открыться торговые галереи, рестораны, отель. По сути, мы создаём целый город с населением в 30 000 человек с высоким уровнем дохода. А подобное всегда интересно для ритейла.К тому же мы видим мировой тренд — развитие smart city. Рынок «умных городов» уже оценивается в 300 миллиардов долларов и будет только расти за счет повсеместной диджитализации процессов. Мы видим этот запрос и уже сейчас реализуем соответствующие проекты внутри UNIT.City.— Как вы будете управлять этим городом в городе?— Когда мы брали кредит у Европейского инвестиционного банка, нам задавали вопросы, которые касаются устойчивого развития, экологии и, конечно же, транспортного моделирования. Мы делаем город для людей, а не для автомобилей и уже сейчас настраиваем полную автоматизацию всего UNIT.City: это будет безопасное и комфортное место для всех, кто в нем живет, учится и работает. — Насколько сложным оказался процесс получения кредита?— Он оказался неожиданно долгим. Я занимаюсь финансами более 20 лет, но мы с командой никогда не делали ничего подобного. Однако верили, что все получится. Проект правильный и он полностью соответствует стратегии, идеологии и ценностям Европейского инвестиционного банка. Чтобы заключить сделку понадобилось два года. Теперь мы понимаем, почему. Европейский инвестиционный банк — это не банк в классическом понимании, они занимаются развитием регионов. Им важно понимать, какое влияние и какой эффект будет иметь проект, поддержку которому они оказывают. Они долго наблюдали за нами, чтобы понять как, что и для кого мы делаем. Сдадимся ли мы на полпути или нет. Это заняло большую часть времени. — На какие цели планируете направлять средства?— Это не секрет. Средства планируем направлять на строительство кампусов, ведь UNIT.City — очень капиталоемкий проект. Вообще инновационный парк — это капиталоемкая история с невысокой доходностью. Мы не можем сдавать офисы и кампусы дорого, поскольку у компаний, которые только начинают свой бизнес, нет денег. Если мы будем нацелены только на корпоративный сектор, то потеряем стартапы. А такого мы не можем себе позволить. Нам нужен микс арендаторов, которые смогут заплатить нужную процентную ставку, чтобы рассчитаться с кредиторами. В таком сложном балансе мы и находимся. — UNIT.City снял ролик, который посвящен подписанию контракта. В нем вице-президент Европейского инвестиционного банка Лилиана Павлова говорит, что банк поддерживает инновационные компании. Планируете ли помогать предпринимателям-резидентам UNIT.City привлекать финансирование?— С нами и с предпринимателями работает USAID. Мы хотим сделать фонд по инвестированию в инновационные компании. — Кто будет наполнять этот фонд?— Проводим переговоры с несколькими партнерами. Мы бы очень хотели, чтобы это были европейские деньги. Фондом с капиталом меньше $100 миллионов сложно управлять, поскольку при такой сумме довольно высокие затраты. С другой стороны, давайте представим, что у нас есть эта сумма. Куда направим эти средства? В какие компании инвестируем? — Есть в Украине компании, в которые можно вкладывать такие суммы?— Это вопрос. Сколько таких компаний? Деньги — это очень опасная история. Если у компании 20 сотрудников и годовые продажи составляют $5 миллионов, наверное, кредита на $20 миллионов им будет много. Может, и $5 миллионов — много. У каждой компании есть проблема органичного роста. Мы хотим, чтобы такой фонд появился и чтобы он находился в UNIT.City. Управлять им, вероятнее всего не будем, чтобы не создавать конфликта интересов.
Источник: biz.nv.ua